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土地增值税征管:不能用预征代替清算
录入:纳税人权益网      点击数: 4273      录入时间:2011/10/12 22:38:11

    近年来,房地产行业的规模不断扩大,房地产价格大幅度上涨,政府部门要求加大对房地产行业管理的力度,国家税务总局出台了一系列房地产行业税收管理政策。土地增值税作为调节房地产行业的税收杠杆,能够合理调节土地增值收益,维护国家权益,日益受到重视。

    土地增值税是指对有偿转让国有土地使用权和地上建筑物及其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。税种的设计是为了合理调节土地增值收益,抑制房地产的投机炒卖活动。但是,该税种计算复杂,再加上房地产开发周期长,投资活动比较复杂,征收和缴纳成本较高。因此,税法规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。目前大部分房地产企业一直通过预征的方式缴纳土地增值税,但总会以已缴纳土地增值税为由不进行清算。

    调查结果显示,在预征方式下一些企业的主要违法手段包括:一是混淆企业性质,以预征代替清算。根据相关法律和文件规定,这一税种的预征范围仅包括房地产开发企业。但是,许多非房地产开发企业也以预征代替清算,出现税负不公现象。二是隐瞒收入,少缴预征税款。企业将销售收入挂在往来账上,不及时作账务处理等。三是混淆预缴土地增值税税率。企业通过变更立项,或混淆开发产品种类,比如将商业用房按普通商品房归类,以达到少缴税款的目的。四是预征政策执行不到位。由于预征操作简单,成本核算要求不高,同时预征率较低,存在利润空间,大部分房地产开发企业都要求按预征操作。在清算方式下一些企业的主要违法手段包括:一是达到清算条件的房地产开发企业不主动申请清算。房地产开发行业利润较高,而预征率较低,若进行清算将补缴大笔税款,因此企业普遍没有清算积极性。而由于清算程序繁琐、计算复杂、征收成本较高,税务机关也难以很好地贯彻落实清算政策。二是企业采用虚开多开建筑安装发票等手段,虚列多列开发成本,减少增值额。

    土地增值税征管中存在的问题还包括难以准确进行土地增值税清算。土地增值税扣除项目繁琐、计算复杂。根据土地增值税清算要求,纳税人应报送的资料不少于12项,这大大增加了征纳双方清算的工作量。同时,对土地增值税计税核算对象的认定尚不统一。有按住宅、非住宅分别计算的,其中住宅又分普通标准住宅和非普通标准住宅。有按普通标准住宅、其他商品房分别计算的。对于土地增值税计税核算对象的认定方法不同,造成应缴的土地增值税额差异很大,税收管理宽严不一。

    调查还发现,税务稽查难以对土地增值税进行有效检查。一是稽查方式和清算方式存在差异。税务稽查在选案中,只对房地产开发企业按纳税年度所属期检查,不能有目的性地对企业按开发项目所属期检查。在稽查中发现企业销售商品房达到土地增值税的清算条件,但受检查期和检查任务时限限制,不能有效地进行涉税清算检查。二是稽查局单独参与清算的主体资格缺乏法律支撑。土地增值税相关清算规定明确,税收执法主体为主管税务机关,稽查局是否属于主管税务机关范畴,是否具备土地增值税清算主题资格,一直存在争议。三是土地增值税清算鉴证难以满足稽查取证要求。税务机关对从事土地增值税清算鉴证工作的税务中介机构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面有明确要求,但对税务机关采信没有提出具体的要求和规范,致使清算鉴证流于形式。

    此外,有些土地增值税的规定在具体执行中很难掌握。《土地增值税暂行条例实施细则》对土地增值税扣除项目规定:纳税人开发土地和新建房屋发生的土地征用和拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、基础设施费、公共配套费、开发间接用费等,都可以作为扣除项目按实际发生数进行扣除。但由于房地产开发形式多种多样,各地对房地产开发所收取的费用也不一致,哪些应计入扣除项目,哪些不能计入扣除项目,各地在具体执行中很难掌握。

    针对上述问题,笔者提出加强土地增值税征管的几点建议。一是建立案例数据库,为清算提供审核方向。建立清算案例库和经验数据应用模板,通过模板形成不同区位、不同类别商品房的销售价格和建造成本的经验数据。在清算过程中,利用模板将即将清算的项目与该项目相同或相近区位的同一类别商品房的销售价格和建造成本进行比较,如果清算项目的销售价格和建造成本与经验数据差异较大,则对项目清算开展重点审核。案例库的经验数据应用,可为清算审核提供线索,促进清算人力的有效配置,既提高清算质量,也提高清算效率。二是利用工程造价标准,核定扣除项目金额。三是税务机关委托中介机构清算鉴证,提高清算质量与效率。四是注重经验积累。房地产开发项目千差万别,每一个项目都有其特殊之处,每一个成功的清算项目都可以作为典型案例。案例的整理归纳,有利于提高税收征管能力。

    同时,创建各类清算组织,依法对项目进行有针对性的税源监控。加强税政管理,落实清算政策。例如,编制《土地增值税清算操作指南》,使税务干部比较直观地认识房地产清算中收入和成本的各项数据。税务稽查部门也应与税源管理和税源监控部门配合,通过征管信息共享,提高检查的效率。

    作者单位:江苏省南京市地税局

 

                                             (源自《中国税务报》20111012  作者:左明 吉琳娟