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应以房产市场价值作为房地产税计税依据
录入:caoming      点击数: 2724      录入时间:2013/7/20 17:08:23


房产税属于财产税范畴,它是以财产的价值作为计征税收的基础。1986年国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(以下简称条例)规定,房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。随着市场环境的不断变化,笔者认为,这两种征收方式已不能真实、充分地体现房产的实际价值,房产税计征税负不公、重复征税,纳税人规避税收的问题越发明显。

现行税制下房产税从价计征的缺陷主要包括三方面:

第一,不同土地来源导致房产原值不同、税负不公。如行政划拨土地、协议受让土地和租用土地一般是通过零地价或低地价取得土地使用权,地价相对较低。而通过竞拍方式取得的土地,因市场竞争充分,成本明显高于上述方式取得土地的成本,二者的房产价值因而相差甚远。再如,近年来一些城市老城区改造项目取得土地的成本,相比尚未改造项目土地的成本,是几何级的增量。不同方式或时期取得土地成本差异性的存在,导致类似地段相似房产原值差异较大,税收负担悬殊也很大。

第二,建造过程相关条件和方式不同导致房产原值差异、税负不公。从价计征房产税的计税依据是条例规定的折余价值,折余价值的基础是纳税人账面记载的房产建造的初始价值,而不同纳税人建造类似房产因条件不同会导致资本化金额不同。如纳税人借款建造房产,会将建造期间的借款利息作资本化处理,计入房产原值。而资金充足的纳税人则无需借款,不会有利息支出。这些不同情况,会导致最终房产原值的差异、作为房产税计税依据的差异。

第三,土地价值并入房产原值计征房产税形成重复征税。财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定,对按照房产原值计税的房产,无论会计上如何核算,房产原值均应包含地价。房产税和城镇土地使用税均属于财产税性质,对同一财产征收两道财产税,形成重复征税。

现行税制下房产税从租计征的缺陷主要包括两方面:

第一,类似房产因租期、配套设施完善程度等差异而租金不同,导致税负不公。房产租金的高低除取决于房产内在价值外,还取决于租期长短。一次签订租赁协议的租期越长,租金总额越低,税收负担越轻,反之税收负担越高。出租配套设施不完备的毛坯房和精装房税收负担也有很大差异。

第二,具有市场管理功能的房产出租计税依据难以确定。目前市场环境下,商铺出租可分为两种类型。一是沿街独立铺面出租的,铺面用途、营业时间由承租方自行确定,这类单纯的铺面出租行为按租金全额计征房产税,征纳双方一般不会出现异议。二是封闭管理的大型卖场,这类商铺将可营业面积分割后,封闭出租给经营者,经营者要遵守管理方的统一营业时间和物业布展等。管理方在提供房产租赁的同时,提供保安、保洁和市场宣传推广等服务,其收取费用中既有租金收入也包含其他服务收入。而两类收入之间没有划分标准,如采取从租计征房产税,就会存在人为调减租金收入,降低税负问题。如从价计征房产税,在现行税制中找不到明确依据。

针对上述问题,笔者提出以下解决方案:

第一,将房产税和城镇土地使用税合并为房地产税。现行房产税计税依据已经包含地价,且随着时间推移,房产价值中地价占比将越来越高,对同一房产既征房产税又征城镇土地使用税,不具有合理性。可将房产税和城镇土地使用税合并为房地产税,按房地产坐落区域不同设计不同档次的税率,以体现税收对经济的调节作用。

第二,取消从租计征方式。从租计征房产税以租金额作为计税依据,易于确定应纳税额,但所有权不同的房产出租金税率差异较大,如江苏省政府规定对个人出租房产按5%综合税率计税,单位房产出租按12%税率计税。租金虽在一定程度上体现房产价值,但不是唯一因素。房产租金收益还与租赁限期、租后使用权是否充分等因素直接相关。从租计征房产税忽略了房产的真实价值,不利于税收对经济调节作用的发挥。

第三,以房产市场价值作为房地产税计税依据。在目前市场条件下,按房产的市场价值或评估价作为房地产税的计税依据,并根据房地产所处区域不同而设计多档税率,一方面可充分发挥税收对经济的调节功能,促进资源的最佳配置;另一方面有利于完善地方税收体系,增加地方财政收入。现行房产税的计税基础是房产建造或购买时的历史成本,没有充分考虑影响相同或类似房产房产税计税依据不同的其他因素,导致部分房产持有者持有成本太低,不利于资源优化配置,也不能体现税收的公平性。

作者单位:江苏省沭阳县地税局



(源自《中国税务报》2013年7月17日 作者:刘文才 蔡苏军 胡建波)